¿Y si pudieras digitalizar el valor económico de un inmueble y hacerlo accesible a inversores de todo el mundo?
La tokenización de real estate en España no trata de vender propiedades en blockchain, sino de digitalizar valor relacionado con los activos, como productos, servicios o valor económico. Lo más común es la tokenización del valor económico, que es el enfoque de este artículo.
Esta tecnología está revolucionando el sector, pero también plantea preguntas clave:
¿Cómo funciona realmente tokenizar real estate?
¿Cuál es la diferencia entre tokenizar bajo MiCA y bajo MIFID?
¿Cuál es la regulación aplicable y cómo afecta a promotores e inversores?
En este artículo exploraremos Tokeniza Sin Riesgo, la iniciativa de Tokeniza para estructurar emisiones seguras y cumplir con la regulación vigente. Además, explicaremos cómo estamos trabajando para lanzar el primer piloto en España del framework de Blocksquare bajo MiCA.
¿Qué significa tokenizar Real Estate en España?
Tokenizar es digitalizar valor económico en blockchain, permitiendo representar activos o flujos de ingresos de forma más eficiente, segura y accesible.
En el sector inmobiliario, la tokenización más común es la titulización de los flujos de ingresos de una propiedad, es decir, el derecho a recibir los rendimientos que genera el activo, sin transferir la propiedad del inmueble.
¿Cómo funciona la tokenización inmobiliaria?
Identificación del activo: Se selecciona un inmueble con flujos de ingresos adecuados para ser tokenizados.
Estructuración legal: Se define el marco regulatorio bajo el cual se emitirá la deuda tokenizada.
Registro y cumplimiento normativo: Se asegura que la emisión cumple con la legislación vigente.
Emisión de tokens: Se crean los tokens que representan los derechos económicos sobre el activo.
Comercialización y distribución: Los tokens son ofrecidos a inversores a través de marketplaces especializados.
Marco Regulatorio en España: ¿MiCA o MIFID?
Uno de los principales retos para tokenizar Real Estate en España es elegir el marco normativo adecuado. Actualmente, hay dos enfoques principales:
1. Tokenización bajo MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation)
MiCA regula los criptoactivos que no son instrumentos financieros. Bajo este marco, los tokens representan derechos económicos sin ser considerados valores negociables en un mercado regulado.
Ventajas: ✅ Menos barreras regulatorias. ✅ Mayor flexibilidad para emitir y comercializar los tokens. ✅ Más accesible para proyectos de menor volumen.
Desventajas: ❌ No permite su negociación en mercados financieros tradicionales. ❌ Puede haber menos protecciones que bajo MIFID.
2. Tokenización bajo MIFID (Markets in Financial Instruments Directive)
MIFID regula los instrumentos financieros que pueden negociarse en mercados secundarios regulados. Para que un token caiga bajo esta categoría, debe ser considerado un valor negociable, lo que depende de su carácter especulador y su negociabilidad en un mercado secundario regulado.
Ventajas: ✅ Seguridad jurídica total para los inversores. ✅ Acceso a mercados financieros tradicionales (aunque actualmente no existe un mercado secundario regulado para tokens de real estate). ✅ Mayor confianza de inversores institucionales.
Desventajas: ❌ Requiere registro y cumplimiento normativo estricto. ❌ Mayor coste y complejidad para los emisores.
La cuestión clave es determinar cuándo un token es considerado un valor negociable y si el flujo de ingresos tokenizado entra en esta categoría.
Tokeniza Sin Riesgo: Innovando en la tokenización inmobiliaria
En Tokeniza Real Estate, hemos creado Tokeniza Sin Riesgo, una iniciativa para ayudar a promotores e inversores a estructurar emisiones tokenizadas con total seguridad jurídica.
Para ello, exploramos diferentes opciones normativas que permiten tokenizar desde España. La primera distinción clave es entre tokenización pública y tokenización privada. La tokenización privada se refiere a emisiones que no superan los 50.000 envíos de email y que no publican detalles financieros como interés o retorno de inversión en canales públicos como páginas web o redes sociales.
En el caso de optar por una tokenización pública, existen dos marcos normativos principales:
MIFID, bajo la Ley del Mercado de Valores y Servicios de Inversión (LMVSI), con la CNMV como regulador.
MiCA, que en lugar de ser regulado como un instrumento financiero, se estructura bajo la legislación de consumidores y usuarios. Para esta opción, es esencial diseñar el protocolo del token para que encaje dentro de los epígrafes contemplados en MiCA.
Actualmente, estamos trabajando para lanzar el primer piloto en España del framework de Blocksquare bajo MiCA, un modelo que permite tokenizar activos inmobiliarios sin los requisitos de MIFID.
📌 ¿Cómo funciona?
✅ Emisión desde Luxemburgo, cumpliendo con el marco regulatorio europeo. ✅ Préstamo de los tokens al promotor, colateralizando un activo inmobiliario. ✅ Integración con registros de propiedad a través de acuerdos notarizados, otorgando a los tokenholders un derecho legal directo respaldado por el valor del inmueble. ✅ Comercialización en el marketplace de Tokeniza Real Estate, con acceso a mercado secundario P2P (DeFi).
Tokeniza Sin Riesgo ofrece una solución que simplifica la tokenización y flexibiliza los requisitos normativos, sin comprometer la seguridad jurídica.
Conclusión: La tokenización es el futuro del real estate
Tokenizar inmuebles no es vender propiedades en blockchain, sino digitalizar su valor económico y hacerlo accesible a una red global de inversores.
MiCA y MIFID ofrecen dos caminos regulatorios, cada uno con sus ventajas y limitaciones. Mientras que MIFID proporciona acceso a mercados financieros tradicionales, actualmente no existe un mercado secundario regulado para tokens de real estate. MiCA, por su parte, permite tokenizaciones más ágiles y accesibles.
En Tokeniza Real Estate, ayudamos a promotores a estructurar su tokenización de forma segura y eficiente.
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